Airbnb Gebühren für Vermieter: Was du wirklich abgibst – und was das Finanzamt dazu sagt

Die Prozentsätze beziehen sich auf die Buchungssumme aus Übernachtungspreis, Reinigungsgebühr und eventuellen Zusatzgebühren für weitere Gäste – nicht auf Steuern wie die Kurtaxe. Airbnb passt die Sätze regelmäßig an, deshalb gilt immer der Wert in deiner Auszahlungsübersicht.

Wichtig für die Kalkulation: Im Split-Fee-Modell sieht der Gast einen höheren Endpreis als den, den du eingestellt hast. Im Host-only-Modell ist dein Preis gleich dem Gastpreis – du musst die Gebühr also selbst einpreisen, sonst schrumpft deine Marge um gut 12 Prozentpunkte.

Welches Modell gilt für dich?

Die Faustregel ist einfach:

• Du pflegst Kalender und Preise direkt in Airbnb: Du bist meist im Split-Fee-Modell und kannst in den Einstellungen nur begrenzt wechseln.
• Du verbindest Airbnb mit einer Software (PMS, Channel Manager, Smoobu, Beds24 o. Ä.): Airbnb stellt dich auf Host-only um. Das ist seit dem Herbst 2025 der Standard für softwaregestützte Gastgeber.
• Du vermietest Hotelzimmer oder Serviced Apartments: Host-only ist hier praktisch immer gesetzt.

Der Wechsel ist kein Nachteil an sich. Er wird erst teuer, wenn du deine Preise nicht anpasst. Wer vorher mit 3 % kalkuliert hat und jetzt 15,5 % abgibt, verliert bei gleichem Preis rund 12,5 % vom Umsatz – bei 30.000 € Airbnb-Umsatz im Jahr sind das 3.750 €.

Reverse-Charge: die versteckten 19 % auf die Gebühr

Die Servicegebühr stellt dir Airbnb Ireland UC in Rechnung, also ein Unternehmen aus dem EU-Ausland. Hast du Airbnb deine USt-IdNr. hinterlegt, berechnet Airbnb die Gebühr netto. Die Steuerschuld geht nach § 13b UStG auf dich über: Du meldest 19 % Umsatzsteuer auf die Gebühr in deiner Voranmeldung an.

Was das praktisch bedeutet, hängt von deinem Status ab:

1. Regelbesteuerung: Du schuldest die 19 %, darfst sie aber im selben Atemzug als Vorsteuer abziehen. Ergebnis: steuerlich neutral, aber meldepflichtig. Fehlt der Eintrag, ist die Voranmeldung falsch.
2. Kleinunternehmer: Du schuldest die 19 % ebenfalls, darfst aber keine Vorsteuer ziehen. Die Gebühr wird für dich also effektiv 19 % teurer. Außerdem musst du für diese Monate eine Voranmeldung abgeben.
3. Keine USt-IdNr. hinterlegt: Airbnb schlägt die Umsatzsteuer meist direkt auf die Gebühr auf. Das sollte jeder gewerbliche Vermieter vermeiden und die USt-IdNr. im Konto ergänzen.

Eine Rechnung im Reverse-Charge-Verfahren muss den Hinweis „Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers" tragen – so verlangt es § 14a UStG. Die Gebührenrechnungen findest du im Airbnb-Konto unter „Transaktionsverlauf". Lade sie monatlich herunter, denn genau diese Belege will deine Buchhaltung sehen.

Praxisbeispiel: Eine Buchung, zwei Modelle durchgerechnet

Eine Ferienwohnung, 95 € pro Nacht, vier Nächte, 60 € Endreinigung. Buchungssumme: 440 €.

Zwei Erkenntnisse daraus. Erstens: Im Host-only-Modell landen bei gleichem Preis 55 € weniger auf deinem Konto. Um wieder auf 426,80 € Auszahlung zu kommen, müsstest du rund 505 € verlangen – also etwa so viel, wie der Gast im Split-Modell ohnehin gezahlt hätte. Zweitens: Für Kleinunternehmer schlägt der Reverse-Charge-Effekt spürbar zu Buche, im Beispiel fast 13 € pro Buchung.

Den Umsatzsteueranteil deiner Übernachtungs- und Frühstückspreise kannst du mit dem MwSt-Rechner für Hotels schnell gegenprüfen.

Der häufigste Fehler: die Auszahlung als Umsatz buchen

Viele Vermieter buchen nur den Betrag, der tatsächlich auf dem Konto ankommt. Das ist falsch. Dein Umsatz ist der volle Preis, den du dem Gast in Rechnung stellst – im Beispiel 440 €. Die Airbnb-Gebühr ist eine separate Betriebsausgabe. Wer saldiert bucht, weist zu wenig Umsatz aus, zahlt zu wenig Umsatzsteuer auf die Übernachtung und hat beim Reverse-Charge keinen sauberen Beleg.

So machst du es richtig:

• Erlös: voller Buchungsbetrag, Übernachtung mit 7 %, Reinigung je nach Ausgestaltung mit 7 % (als Nebenleistung). Frühstück als Speise liegt seit 2026 ebenfalls bei 7 %, Getränke und Parkplatz bei 19 %.
• Aufwand: Airbnb-Servicegebühr netto, mit Reverse-Charge-Kennzeichnung.
• Bank: die tatsächliche Auszahlung als Verrechnung beider Positionen.

Braucht ein Geschäftsgast eine Rechnung, stellst du sie selbst aus – Airbnbs Buchungsbestätigung reicht dafür nicht. Wie das konkret aussieht, steht im Beitrag zur Airbnb Rechnung auf Firma, die Pflichtangaben regelt § 14 UStG.

Airbnb, Booking.com oder direkt: Was kostet ein Gast?

Zum Vergleich der Kanäle für eine Buchung über 440 €:

• Airbnb Host-only: ca. 68 € Gebühr (15,5 %)
• Booking.com: meist 15–18 % Provision, also 66–79 €, plus Zahlungsgebühren bei Online-Zahlung
• Direktbuchung über die eigene Website: nur Zahlungsgebühren von etwa 1,5–3 %, also 7–13 €

Jeder Stammgast, den du in den Direktvertrieb holst, spart dir pro Aufenthalt schnell 50 € und mehr. Konkrete Hebel dafür findest du im Beitrag OTA-Provision senken. Wenn du Rechnungen, Gebührenbelege und Exporte für die Buchhaltung nicht mehr von Hand zusammensuchen willst, zeigt die Lösung für Hotel-Rechnungssoftware, wie zimrly das automatisiert – die Kosten stehen unter Preise.

Das Wichtigste in Kürze

• Airbnb nimmt von Vermietern ca. 3 % (Split-Fee) oder ca. 15–16 % (Host-only). Mit PMS- oder Channel-Manager-Anbindung gilt seit Herbst 2025 in der Regel Host-only.
• Im Host-only-Modell musst du die Gebühr selbst einpreisen, sonst verlierst du rund 12,5 % Umsatz.
• Die Gebühr kommt aus Irland: Reverse-Charge nach § 13b UStG. Für Regelbesteuerer neutral, für Kleinunternehmer echte 19 % Mehrkosten.
• Hinterlege deine USt-IdNr. bei Airbnb und lade die Gebührenrechnungen monatlich herunter.
• Umsatz ist der volle Buchungsbetrag, nicht die Auszahlung. Die Gebühr buchst du separat als Ausgabe.
• Firmenrechnungen stellst du selbst aus – Airbnb liefert keine gültige Rechnung für deinen Gast.