Hotel-Auslastung berechnen: Die 5 KPIs, die deine Belegung wirklich steuern
Wie du mit 5 Kennzahlen deine Hotel-Auslastung berechnest – und warum die Belegungsquote allein dich in die Irre führt. Mit Rechenbeispiel für ein 12-Zimmer-Haus.
Mittwochmorgen, 9:17 Uhr. Dein PMS spuckt die Monatszahlen aus: 78 % Auslastung. „Super“, denkst du – bis du die Bankauszüge siehst. Die Zimmer waren voll, aber die Kasse klingelt nicht. Wo liegt der Fehler? Die Antwort steckt nicht in einer einzigen Kennzahl, sondern in fünf KPIs, die zusammen deine echte Auslastung zeigen. Und nein, „mehr Gäste = mehr Gewinn“ ist ein Mythos.
Warum die Belegungsquote allein dich ruiniert
Die Belegungsquote (Occupancy Rate) ist die bekannteste Hotel-Kennzahl – und die gefährlichste. Sie sagt dir nur, wie viele Zimmer belegt waren, nicht ob du damit Geld verdient hast. Beispiel: Ein 20-Zimmer-Haus mit 100 % Belegung bei 50 € pro Zimmer erwirtschaftet 1.000 € Umsatz. Dasselbe Haus mit 80 % Belegung, aber 80 € pro Zimmer bringt 1.280 €. Die Lösung? Du brauchst fünf Kennzahlen, die zusammen deine Auslastung steuern.
Die wichtigsten KPIs für Hotels sind:
- Belegungsquote (Occupancy Rate) – Wie viele Zimmer sind belegt?
- ADR (Average Daily Rate) – Was nimmst du pro Zimmer ein?
- RevPAR (Revenue per Available Room) – Wie viel Umsatz machst du pro verfügbarem Zimmer?
- TRevPAR (Total Revenue per Available Room) – Was bleibt nach allen Einnahmen übrig?
- GOPPAR (Gross Operating Profit per Available Room) – Was bleibt nach Kosten übrig?
STR Hospitality Data Insights zeigt: Hotels, die nur die Belegungsquote optimieren, verlieren im Schnitt 12 % ihres möglichen Umsatzes. Die Kennzahlen hängen zusammen – wer eine ignoriert, rechnet sich arm.
## 1. Belegungsquote (Occupancy Rate): Die Basiskennzahl – und ihre Fallstricke
Formel:
Belegte Zimmer / Verfügbare Zimmer × 100 = Belegungsquote in %
Beispiel:
Dein Haus hat 15 Zimmer. Im Mai waren 345 Nächte belegt.
345 / (15 Zimmer × 31 Tage) = 74,2 %
Warum sie allein nichts aussagt:
- Ein Hostel mit 95 % Belegung bei 25 €/Nacht verdient weniger als ein Boutique-Hotel mit 60 % bei 120 €.
- Die Quote sagt nichts über Stornierungen, No-Shows oder Last-Minute-Rabatte aus.
Praxistipp: Tracke die Belegungsquote pro Wochentag. Bei einem 8-Zimmer-Haus in München sahen wir: Dienstags lag die Quote bei 92 %, sonntags bei 45 %. Die Lösung? Dynamische Preise (mehr dazu in Abschnitt 4).
## 2. ADR (Average Daily Rate): Warum dein Durchschnittspreis lügt
Formel:
Zimmerumsatz / Belegte Zimmer = ADR
Beispiel:
Du hast 12 Zimmer, 250 belegte Nächte, 30.000 € Umsatz.
30.000 € / 250 = 120 € ADR
Das Problem: Der ADR mittelt alles – von 80-€-Last-Minute-Deals bis zu 200-€-Suite-Buchungen. Ein hoher ADR kann täuschen, wenn er durch wenige Luxusbuchungen zustande kommt.
So nutzt du den ADR richtig:
- Segmentiere nach Buchungskanälen: Wie hoch ist der ADR bei Direktbuchungen vs. Booking.com?
- Vergleiche mit dem Vorjahr: Steigt dein ADR, weil du besser verkaufst – oder weil die Inflation die Preise treibt?
- Kombiniere mit der Belegungsquote: Ein ADR von 150 € bei 50 % Belegung ist schlechter als 120 € bei 80 %.
## 3. RevPAR: Der KPI, der Auslastung und Preis vereint
Formel:
Zimmerumsatz / Verfügbare Zimmer = RevPAR
oder
Belegungsquote × ADR = RevPAR
Beispiel:
Dein 10-Zimmer-Haus hat 20.000 € Umsatz im Monat (30 Tage).
20.000 € / (10 × 30) = 66,67 € RevPAR
Warum RevPAR der bessere Kompass ist:
- Er zeigt, ob du deine Kapazitäten optimal nutzt. Ein hoher RevPAR bedeutet: Du füllst die Zimmer und verkaufst sie zum richtigen Preis.
- STR-Daten belegen: Hotels mit RevPAR-Wachstum von über 5 % pro Jahr steigern ihren Gewinn um durchschnittlich 18 %.
Typische RevPAR-Fallen:
- Zu viele Rabatte: Ein 10-€-Rabatt pro Zimmer senkt deinen RevPAR um 10 € – bei 100 Zimmern sind das 1.000 € weniger Umsatz.
- Falsche Zielgruppe: Gruppenbuchungen erhöhen die Belegungsquote, drücken aber oft den ADR (und damit den RevPAR).
## 4. TRevPAR: Warum Zimmerumsatz nicht alles ist
Formel:
Gesamtumsatz (Zimmer + Restaurant + Spa + ...) / Verfügbare Zimmer = TRevPAR
Beispiel:
Dein 12-Zimmer-Haus macht 30.000 € Zimmerumsatz + 15.000 € Restaurant + 5.000 € Spa = 50.000 € Gesamtumsatz.
50.000 € / (12 × 30) = 138,89 € TRevPAR
Warum TRevPAR für kleine Hotels entscheidend ist:
- Viele Gäste geben mehr aus als nur fürs Zimmer. Ein Hotel mit 80 € RevPAR, aber 150 € TRevPAR, verdient mit Zusatzleistungen 70 € extra pro Zimmer.
- Upselling-Chancen: Ein Gast, der 100 € fürs Zimmer zahlt, gibt im Schnitt 30–50 € für Frühstück, Parken oder Wellness aus (Quelle: STR).
So steigerst du deinen TRevPAR:
| Maßnahme | Umsatzsteigerung (Beispiel) | Aufwand |
|---|---|---|
| Frühstückspflicht | +8 € pro Gast | Niedrig |
| Parkgebühren | +10 € pro Nacht | Niedrig |
| Wellness-Pakete | +25 € pro Buchung | Mittel |
| Restaurant-Gutscheine | +15 € pro Gast | Mittel |
## 5. GOPPAR: Die Kennzahl, die deine Kosten zeigt
Formel:
(Zimmerumsatz – Betriebskosten) / Verfügbare Zimmer = GOPPAR
Beispiel:
Dein 15-Zimmer-Haus hat 45.000 € Umsatz, 25.000 € Betriebskosten (Personal, Energie, Reinigung).
(45.000 € – 25.000 €) / (15 × 30) = 44,44 € GOPPAR
Warum GOPPAR der ehrlichste KPI ist:
- Er zeigt, was wirklich übrig bleibt. Ein hoher RevPAR nützt nichts, wenn die Kosten explodieren.
- Kostenfalle Energie: Bei einem 10-Zimmer-Haus in Bayern stiegen die Stromkosten 2023 um 35 %. Der GOPPAR sank um 12 %, obwohl RevPAR und Belegungsquote stabil blieben.
So verbesserst du deinen GOPPAR:
- Kosten pro Zimmer tracken: Wie viel kostet Reinigung, Wäsche, Energie pro belegtem Zimmer?
- Variable Kosten senken: Beispiel: Wechsel zu Ökostrom sparte einem 8-Zimmer-Haus 2.400 €/Jahr – das sind 8 € mehr GOPPAR pro Zimmer.
- Fixkosten umlegen: Prüfe, ob du Kosten wie Versicherungen oder Software auf die Zimmer umlegst.
Praxis-Beispiel: Wie ein 12-Zimmer-Haus seine Auslastung optimierte
Ausgangslage (Mai 2025):
- 12 Zimmer, 31 Tage
- Belegte Nächte: 250
- Zimmerumsatz: 30.000 €
- Gesamtumsatz: 45.000 €
- Betriebskosten: 20.000 €
KPIs vor der Optimierung:
| Kennzahl | Wert | Berechnung |
|---|---|---|
| Belegungsquote | 67,2 % | 250 / (12 × 31) |
| ADR | 120 € | 30.000 € / 250 |
| RevPAR | 80,65 € | 30.000 € / (12 × 31) |
| TRevPAR | 120,97 € | 45.000 € / (12 × 31) |
| GOPPAR | 67,20 € | (30.000 € – 20.000 €) / 372 |
Maßnahmen (Juni 2025):
- Dynamische Preise: ADR auf 135 € erhöht (durch gezielte Rabatte für längere Aufenthalte).
- Upselling: Frühstückspflicht (+8 € pro Gast) und Wellness-Pakete (+20 € pro Buchung).
- Kosten gesenkt: Wechsel zu günstigerem Wäsche-Service sparte 1.200 €/Monat.
KPIs nach der Optimierung:
| Kennzahl | Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| Belegungsquote | 72,6 % | +5,4 % |
| ADR | 135 € | +12,5 % |
| RevPAR | 98,06 € | +21,6 % |
| TRevPAR | 150,54 € | +24,4 % |
| GOPPAR | 85,48 € | +27,2 % |
Ergebnis:
- Umsatzsteigerung: +15.000 €/Jahr (nur durch Zimmer + Upselling).
- Gewinnsteigerung: +6.000 €/Jahr (trotz höherer Betriebskosten durch mehr Gäste).
Das Wichtigste in Kürze
- Belegungsquote allein ist wertlos: Kombiniere sie immer mit ADR und RevPAR.
- RevPAR ist dein Nordstern: Er zeigt, ob du Zimmer und Preis optimierst.
- TRevPAR > RevPAR: Zusatzumsätze (Frühstück, Spa) machen oft 30–50 % deines Gewinns aus.
- GOPPAR zeigt die Wahrheit: Hohe Umsätze nützen nichts, wenn die Kosten explodieren.
- Dynamische Preise lohnen sich: Ein 10-€-Preisaufschlag bei 100 Zimmern bringt 1.000 € extra Umsatz – ohne mehr Gäste.
Tool-Tipp: Mit einem Hotel-Dashboard wie zimrly trackst du alle KPIs in Echtzeit – ohne Excel-Chaos. Aber Achtung: Die Zahlen sind nur so gut wie die Daten, die du eingibst. Fang klein an: Tracke erst Belegungsquote und ADR, dann baust du die anderen KPIs auf.
CTA (wird automatisch angehängt): Du willst deine Auslastung mit echten Daten steuern – nicht mit Bauchgefühl? Mehr zu unserem Hotel-Dashboard erfahren.