RevPAR und ADR: So berechnest du die zwei wichtigsten Hotel-Kennzahlen
Warum 80 % der kleinen Hotels ihren RevPAR falsch berechnen – und wie du mit zwei Formeln mehr Umsatz pro Zimmer machst.
Mittwochmorgen, 9:17 Uhr. Dein 12-Zimmer-Haus war gestern zu 75 % belegt. Die Kasse zeigt 1.800 € Umsatz. Du rechnest schnell: 1.800 € geteilt durch 9 Zimmer – das sind 200 € pro Zimmer. „Nicht schlecht“, denkst du. Doch dann liest du in einem STR-Report, dass vergleichbare Häuser in deiner Region 245 € RevPAR schaffen. Plötzlich fühlst du dich wie jemand, der mit verbundenen Augen Auto fährt. Wo liegt der Fehler?
Die meisten Hoteliers verwechseln durchschnittlichen Zimmerpreis (ADR) mit Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR). Beide Zahlen sehen ähnlich aus, aber nur eine zeigt dir, ob du wirklich Geld verdienst – oder ob du Zimmer verschenkst.
Wie berechnest du RevPAR und ADR? Die Formeln
RevPAR („Revenue per Available Room“) und ADR („Average Daily Rate“) sind die zwei wichtigsten Kennzahlen im Revenue Management. Sie beantworten zwei grundverschiedene Fragen:
- ADR: Wie viel nehme ich im Schnitt pro verkauftem Zimmer ein?
- RevPAR: Wie viel nehme ich im Schnitt pro verfügbarem Zimmer ein – egal ob belegt oder nicht?
Die Formeln:
| Kennzahl | Formel | Beispiel (12 Zimmer, 9 belegt, 1.800 € Umsatz) |
|---|---|---|
| ADR | Umsatz / belegte Zimmer | 1.800 € / 9 = 200 € |
| RevPAR | Umsatz / verfügbare Zimmer oder ADR × Auslastung | 1.800 € / 12 = 150 € oder 200 € × 75 % = 150 € |
Wichtig: RevPAR kann nie höher sein als ADR. Wenn dein RevPAR nah am ADR liegt, läuft dein Haus fast voll. Liegt er deutlich darunter, hast du Leerstand – und damit Luft nach oben.
Warum RevPAR der bessere Kompass ist als ADR
Stell dir vor, du hast zwei Häuser:
- Haus A: 10 Zimmer, 5 belegt zu je 200 € → ADR = 200 €, RevPAR = 100 €
- Haus B: 10 Zimmer, 8 belegt zu je 150 € → ADR = 150 €, RevPAR = 120 €
Auf den ersten Blick wirkt Haus A erfolgreicher – der ADR ist höher. Doch Haus B verdient 20 % mehr Umsatz pro verfügbarem Zimmer, weil es mehr Zimmer verkauft. Der ADR allein sagt dir nicht, ob du deine Kapazitäten ausschöpfst. Der RevPAR schon.
Echte Zahl: Laut STR-Daten aus 2023 lag der RevPAR deutscher Stadthotels bei 112 €, während der ADR bei 148 € lag. Die Differenz zeigt: Selbst in guten Lagen bleiben Zimmer oft leer – und das kostet dich bares Geld.
Wann du ADR pushen solltest – und wann du lieber die Auslastung steigst
Die Versuchung ist groß: „Wenn ich meine Preise erhöhe, verdiene ich mehr.“ Doch das funktioniert nur, wenn die Nachfrage da ist. Hier die Faustregel:
| Situation | Strategie | Beispiel |
|---|---|---|
| Hohe Auslastung (>80 %) | ADR erhöhen | Ein 20-Zimmer-Haus mit 90 % Auslastung kann die Preise um 10–15 % anheben, ohne dass die Belegung einbricht. |
| Niedrige Auslastung (<60 %) | RevPAR steigern durch mehr Buchungen | Ein 15-Zimmer-Haus mit 50 % Auslastung sollte Rabatte oder Pakete anbieten, um die Belegung zu pushen – selbst wenn der ADR sinkt. |
| Mittlere Auslastung (60–80 %) | Dynamische Preissteuerung | Nutze Tools wie Smartpricing oder PriceLabs, um Preise tagesgenau anzupassen. |
Praxisfall: Ein 8-Zimmer-Hotel in Garmisch-Partenkirchen hatte im Januar eine Auslastung von 45 % bei einem ADR von 180 €. Der RevPAR lag bei 81 €. Durch gezielte Last-Minute-Angebote (120 €/Nacht) stieg die Auslastung auf 75 %, der ADR sank auf 150 € – aber der RevPAR kletterte auf 112,50 €. Ergebnis: 39 % mehr Umsatz pro verfügbarem Zimmer.
Die häufigsten Fehler bei der RevPAR-Berechnung
Nur den Logis-Umsatz einbeziehen Viele Hoteliers vergessen, dass RevPAR auch Frühstück, Parkgebühren oder Wellness-Aufschläge enthalten sollte. Ein Zimmer mit Halbpension bringt mehr Umsatz als eines ohne – das muss sich in der Kennzahl widerspiegeln. Beispiel: Ein 30-Zimmer-Haus mit 20 % Halbpension-Gästen (Aufschlag 30 €/Nacht) erhöht seinen RevPAR um 6 € pro Zimmer – ohne zusätzliche Belegung.
Stornierungen ignorieren Wenn ein Gast storniert, zählt das Zimmer trotzdem als „verfügbar“. Viele Hoteliers rechnen nur die tatsächlichen Übernachtungen – und überschätzen so ihren RevPAR. Zahl: Laut STR lag die Stornierungsrate 2023 bei 22 %. Bei 100 Buchungen sind das 22 Zimmer, die du in deiner RevPAR-Berechnung nicht als belegt zählen darfst.
Saisonale Schwankungen nicht berücksichtigen Ein RevPAR von 120 € im Juli ist gut. Derselbe Wert im November ist alarmierend. Vergleiche immer monatliche Werte mit dem Vorjahr oder mit ähnlichen Häusern in deiner Region. Tabelle: RevPAR-Vergleich nach Saison (Beispiel 15-Zimmer-Haus in Bayern)
Monat RevPAR 2023 RevPAR 2024 Veränderung Januar 75 € 82 € +9 % Juli 180 € 170 € -6 % Oktober 95 € 110 € +16 %
Praxis-Beispiel: Wie ein 12-Zimmer-Hotel seinen RevPAR um 28 % steigerte
Das Haus: Familiengeführtes Hotel in Baden-Baden, 12 Zimmer, ADR 160 €, Auslastung 65 % → RevPAR = 104 €.
Die Maßnahmen:
- Dynamische Preisgestaltung: An Wochenenden mit hoher Nachfrage (z. B. bei Messen) wurde der ADR auf 190 € erhöht. Unter der Woche (Dienstag–Donnerstag) gab es Frühbucherrabatte (130 €).
- Mindestaufenthalte: An Wochenenden wurde ein 2-Nächte-Mindestaufenthalt eingeführt, um Gap-Nights zu vermeiden. Mehr dazu in unserem Artikel „Leerstand vermeiden: Gap-Nights und Mindestaufenthalt clever steuern“.
- Upselling: Jeder Gast erhielt bei der Buchung ein Angebot für Frühstück (+15 €) oder Parkplatz (+10 €). Die Annahmerate lag bei 40 %.
Die Ergebnisse nach 6 Monaten:
- ADR: 160 € → 175 € (+9 %)
- Auslastung: 65 % → 78 % (+13 %)
- RevPAR: 104 € → 133 € (+28 %)
Umsatzsteigerung: 12 Zimmer × 365 Tage × 29 € (RevPAR-Differenz) = 127.020 € mehr Umsatz pro Jahr.
Das Wichtigste in Kürze
- RevPAR = Umsatz / verfügbare Zimmer (oder ADR × Auslastung). Er zeigt, wie effizient du deine Kapazitäten nutzt.
- ADR = Umsatz / belegte Zimmer. Er sagt dir, wie hoch dein durchschnittlicher Zimmerpreis ist – aber nicht, ob du genug Zimmer verkaufst.
- RevPAR ist der bessere Indikator für Erfolg, weil er Leerstand einpreist. Ein hoher ADR bei niedriger Auslastung bringt dir nichts.
- Fehler vermeiden: Stornierungen einbeziehen, alle Umsätze (nicht nur Logis) zählen, saisonale Schwankungen beachten.
- Steigere deinen RevPAR durch dynamische Preise, Mindestaufenthalte und Upselling – nicht nur durch Preiserhöhungen.
- Vergleiche dich mit ähnlichen Häusern in deiner Region. STR-Daten zeigen: Der deutsche Durchschnitts-RevPAR lag 2023 bei 112 €.
Nächster Schritt: Berechne deinen aktuellen RevPAR und ADR für die letzten 3 Monate. Wo siehst du Potenzial? Wenn du Hilfe bei der Preissteuerung brauchst, schau dir an, wie Tools wie Smartpricing oder PriceLabs dir die Arbeit abnehmen können. Aber Achtung: Kein Tool ersetzt dein Bauchgefühl – es macht es nur präziser.